☆第706号☆
株式会社サヤトレの増田です。
全国の総住宅戸数に占める空き家割合が
１３・５％と過去最高を更新しております。
不動産投資をしている方にとっては
耳の痛いニュースでしょう。
一方で東京の不動産業者の方に
直切話を聞いたところ東京は好調みたいです。
むしろ2020年のオリンピックに向けて
土地の価格が上がる事に期待して
土地所有者が手放すことを渋っているらしく
来年以降に新しく新築マンション建てたくても
土地が手に入らないと話していました。
確かに地主の人は、数年寝かせて
高く土地が売れるのであれば
焦って売る必要もありません。
株・為替・不動産含めて
全ては需要と供給のバランスによって価格が決まります。
東京都心は例外ですが全国で空き家が増えている理由は
単純に日本の人口が減少している事が最大の理由です。
今、世界の総人口数は爆発的に増加している中で
反対に日本の人口は、大幅に減少しています。
そしてこの日本の人口減少は
これからも毎年減っていく事が予想されます。
読者様は、なぜ日本だけ人口が減ると考えますか？
どう考えても東京を例外とした
全国の空き家の数は多くなっていくでしょう。
需要が減るので価格も一緒に減少する事でしょう。
本日は、それに関連して
面白い職業をご紹介します。
「家賃交渉の代行業」です！
以下、ビジネスモデルと
仕事内容を簡単に説明します。
新宿で月30万円の事務所を借りて
金融ITシステムを運営する会社がありました。
IT企業は毎月事務所の家賃に30万円を支払っています。
そのIT企業に家賃交渉代行が入ったとします。
代行の方は、事務所を所有している
オーナーに直接会いに行って
毎月の家賃の交渉をIT企業の変わって行うのです。
交渉の内容は次の通りです。
「現在、月30万円の家賃を
月27万円に引き下げてください。（10％減）」
「引き下げていただければ
IT企業は2年間は退去せずに
オフィスを借り続ける事を約束します。」
上記の提案は、月々の家賃が安くなるIT企業にとって
有利に思うかもしれませんがオーナーにとっても
大変大きなメリットがあります。
それは、2年間で確実毎月27万円の
賃貸収入が確定するというメリットです！
3ヶ月分の家賃（24×3＝72万円）を
引き下げる事によって
24×27＝648万円が確実に手に入るのです。
IT企業は2年間以上オフィスを
借り続ける約束で72万円のコスト削減になります。
浮いた72万円の中から6ヶ月分
（3万円×6ヶ月＝18万円）を
成果報酬で家賃交渉代行業者に支払います。
IT企業にとっては72万円－18万円ですので
54万円以上はお得になる仕組みです。
このビジネスモデルで面白い事は
「オーナー」が一番損するように感じますが
実際は、そんな事はないという事です。
代行業者は、交渉のプロ集団です。
物件の周りの賃貸相場を全て把握して
データとして保有しております。
そして、一旦オフィスに空きが出た場合に
次の企業が新規に入ってくるまでの
「平均空室率」や空室を埋めるために必要な
「広告費用」などのコストも統計で保有しているのです。
もし仮に3万円の引き下げ家賃交渉が決裂して
月30万円の物件が2ヶ月空室になるだけでも
オーナーにとっては、単純に60万円の機会損失です。
そして広告費用をかけて新規に募集して
他の物件と相場を比較されてしまい入居されずに
労力とストレスをかけて結局は家賃を下げれば
確実に72万円以上の損失になるのです。
上記のようなリスクをとらずとも
確実に2年以上の648万円以上の利益が
目の前にあればそっちを選択するのが正解と言えます。
家賃交渉代行業は・・・
「IT企業」「交渉代行」「オーナー」の
3者全員が得するというビジネスモデルです。
「代行業者」VS「オーナー」のように
対立するイメージがあるかもしれません。
しかし実際は、「代行業者」が「オーナー」に対して
年々変化する土地の価格相場や空室になるリスクを
丁寧に教えてあげるようなイメージらしいです。
オーナーの性格にもよると思いますが
空室リスクを理解したオーナーは
自ら退去しないでくださいと
お願いされるケースも多いみたいです。
実際に代行業者が交渉に行けば
8割の確率で家賃引き下げに成功します。
（交渉に来られる時点で退去を考えている可能性がありますが・・
しかも平均引き下げ率は家賃の10％～20％です。
（場所・状況・腕前によって変動する）
代行業者の利益は引き下げた家賃金額の
数ヶ月分（6～8ヶ月）が成果報酬で一気に入ります。
資金繰りは、非常によく利益率も高いビジネスです。
オフィス代が月30万円というのは、
一番安い家賃の金額の例！
東京の綺麗なビルにオフィスを構えていれば
月100万円以上の物件なんて山のように存在します。
そしてこれがもし全国チェーン店だった場合を想像してください。
日本全国に支店のあるような企業
分かりやすくセブンイレブンにしましょう。
東京にあるセブンイレブンにおいて
全て交渉代行に入れたとしましょう・・・
仮に1店舗失敗しても10分も歩けば
違う店舗のセブンイレブンはあります。
どれだけ儲かるか考えるとうらやましいですね。
この考え方は、オフィスだけでなく
マンションでも同じです。
2年間住めば更新料として
家賃の1ヶ月分を払うのが一般的です。
更新料無しにしてくれたら引き続き住むけど
更新料あるなら退去も考えようかな～・・・
個人でもこれぐらいは試しに
言ってみる価値があるかもしれません。
（自己責任でお願いします。）
その他、一般的には知られていませんが
面白い稼げる職業は存在します。
また機会があればご紹介します。
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日経平均 15,646.23 ＋28.16(0.1%)
JPX日経400 ?11,770.70 ＋13.75(0.1%)
TOPIX 1,292.24 ＋1.83(0.1%)
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